Le certificat PEB d’un logement en Région bruxelloise

La consommation réelle fluctue. Elle dépend notamment des températures extérieures, de vos habitudes d’utilisation, des réglages et entretiens des installations techniques. D’un ménage à l’autre, les consommations de chauffage peuvent être multipliées par 10 pour une même habitation. Or l’objectif du certificat PEB est de permettre une comparaison objective de la performance énergétique de différents logements. En ce sens, il indique donc la consommation que devrait avoir votre logement pour assurer le chauffage, la ventilation et la production d’eau chaude sanitaire dans des conditions d’occupation, de confort, de météo et des paramètres de régulation standardisés, identiques pour toutes les habitations.

Par ailleurs, le certificat PEB indique aussi une consommation exprimée en énergie primaire, c’est-à-dire l’énergie consommée additionnée de l’énergie nécessaire pour la produire et la livrer, tandis que la consommation mesurée sur votre compteur reprend uniquement l’énergie que vous consommez.

Enfin, comme le certificat PEB est une évaluation technique, il se base sur les constats visuels effectués sur site ou sur des pièces justificatives telles que des fiches techniques d’installations techniques, des factures de placement d’isolant, etc. Lorsqu’aucun document ou constat ne peut être fourni, le certificateur ou la certificatrice PEB est obligéd’introduire des valeurs par défaut, ce qui peut amener à une différence importante entre le résultat du certificat PEB et votre consommation réelle. C’est pourquoi il est primordial de préparer correctement votre visite et de conserver tous les justificatifs des travaux que vous réalisez (.pdf).

Avant que ne soit émise la version définitive de votre certificat PEB, la personne en charge de la certification a l’obligation de vous envoyer une version provisoire du document. C’est le bon moment pour vérifier les données qui ont été utilisées et encodées dans un rapport, dont la forme existe depuis 2017, pour rendre le certificat PEB totalement transparent.

En cas de doute ou de question concernant le résultat de votre certificat PEB, le premier réflexe est de poser vos questions à votre certificateur ou certificatrice PEB. C’est la personne qui a visité votre logement,consulté vos documents,  récolté et encodé les données de votre certificat PEB. Elle est donc la mieux placée pour répondre à des questions concernant votre certificat PEB. Dans le cas où cette démarche n’aboutirait pas, contactez facilitateur@environnement.brussels en précisant les données qui vous semblent erronées et en fournissant les documents justificatifs correspondants (factures, photos, etc.).

Le certificat PEB utilise des hypothèses standards sur le nombre d’heures d’occupation, la température de consigne pour le chauffage, la quantité d’eau chaude sanitaire puisée, la ventilation, etc. Pour obtenir un résultat comparable d’un bien à l’autre, plusieurs hypothèses sont prises pour définir les conditions standards. Quelles sont-elles ?

• Le confort thermique : la méthode de calcul suppose un maintien de la température intérieure à 18°C en moyenne dans toutes les pièces pendant la période de chauffe.
• L’occupation : le certificat suppose une occupation du logement durant 365 jours/an.
• Une année climatique moyenne basée sur les données enregistrées par l’Institut Royal de Météorologie.
• La consommation d’eau chaude sanitaire : celle-ci est estimée en fonction de la surface de l’habitation.
• La ventilation : la méthode de calcul tient compte d’une consommation énergétique liée au renouvellement de l’air du logement, selon une qualité de l’air standard. Si l’habitation n’a pas de système de ventilation ou si celui-ci est incomplet, on estime la consommation d’énergie pour atteindre ce même standard. Il s’agit de  la consommation d’énergie nécessaire pour réchauffer l’air lorsque la ventilation se fait manuellement en ouvrant les fenêtres. 

Plusieurs données ne sont donc pas prises en compte dans les calculs du certificat PEB pour assurer la comparaison des résultats. Il s’agit du nombre exact de personnes occupant votre logement mais aussi :

• Les périodes d’absence.
• La température de consigne que vous, ou votre locataire, décidez de fixer.
• La consommation électrique de vos appareils électroménagers.
• Les fluctuations réelles du climat extérieur (température et luminosité) qui influencent vos consommations d’énergie. Par exemple, vous consommez naturellement plus une année où il fait froid en hiver.

L’énergie primaire prend en compte l’énergie consommée dans le logement mais aussi l’énergie nécessaire pour la produire et la livrer. Ce choix permet de comparer les différentes énergies. Suite à une décision européenne, les conversions sont donc effectuées de la sorte :

• 1 kWh de gaz naturel équivaut à 1 kWh d’énergie primaire.
• 1 kWh d’électricité équivaut à 2.5 kWh d’énergie primaire.

Lors de sa visite, la personne en charge du certificat PEB encode les données relatives à votre bien dans un logiciel. Celui-ci calcule la consommation théorique totale annuelle, exprimée en kWh d’énergie primaire, et la divise par la superficie brute de votre bien déterminée par votre certificateur ou certificatrice selon des règles bien précises.

Le chiffre final est donc exprimé en kWh_{Energie primaire}/(m^2.an) avant d’être traduit en classe énergétique pour faciliter la comparaison rapide des biens. Par exemple, une consommation théorique de 148 kWh_{Energie primaire}/(m^2.an) équivaut à une classe énergétique C car celle-ci inclut les biens dont les chiffres sont situés entre 133 et 150 kWh/m²/an.

Lien utile

• Plus d’informations concernant l’énergie primaire sur Energie plus.

La performance énergétique des logements bruxellois est très variable. Les caractéristiques physiques du bâtiment et les techniques de construction influencent le résultat final du certificat PEB. Certains éléments peuvent le pénaliser. Parmi ceux-ci :

1. L’absence d’isolation
   • Du toit: comme l’air chaud monte, si le toit n’est pas isolé, la chaleur s’échappe. On considère que 30% des déperditions de chaleur passent par le toit.
   • Du plancher sur cave ou du sol : dans ce cas, la chaleur s’échappe par le sol.
   • D’un mur : un mur de maçonnerie classique, même épais, n’offre pas beaucoup de résistance à la traversée de la chaleur.
   • De tuyaux : les tuyaux de chauffage ou d’eau chaude sanitaire non-isolés et qui se trouvent dans des espaces non chauffés sont une source importante de perte de chaleur et donc, de consommation d’énergie.

2. Les éléments techniques vieillissants
   • Une production électrique : le chauffage du logement ou de l’eau sanitaire avec un appareil électrique peut influencer négativement le résultat du certificat PEB par rapport à un appareil équivalent fonctionnant au gaz, notamment à cause de la conversion en énergie primaire. Par contre, le rendement des pompes à chaleur est suffisamment élevé pour améliorer le résultat du certificat PEB par rapport à son équivalent gaz, et ce même si elles fonctionnent avec de l’électricité.
   • Une chaudière de plus de 15 ans.

3. La conception technique du bien
   • La superficie des façades : plus il y a de façades en contact avec l’air extérieur, plus il y a de déperdition de chaleur. Ainsi, une maison 2façades ou un appartement situé entre d’autres appartements aura, à isolation identique, une meilleure performance énergétique qu’une villa 4façades. De même, un bien compact aura, à isolation identique, une meilleure performance énergétique qu’un bien avec beaucoup de décrochements.
   • Des combles : seuls les m² habitables (selon le Règlement Régional d’Urbanisme) sont relevés pour calculer la superficie brute de votre bien.Or, les pertes de chaleur sont réelles sur toute la surface de déperdition de la toiture, c’est-à-dire aussi là où la hauteur sous toiture est trop basse pour être
   • Une mauvaise orientation : un bâtiment orienté nord-est, par exemple, bénéficie de moins de chaleur apportée par le rayonnement solaire qu’un logement orienté plein sud.
   • Un vitrage, même double, de mauvaise qualité : une fenêtre des années 70, avec double vitrage et châssis métallique, a la même performance énergétique qu’une fenêtre des années 50 avec un simple vitrage et un châssis en bois. Les fenêtres posées aujourd’hui permettent, elles d’économiser 3 à 5 fois plus d’énergie.
   • La superficie de la toiture : habiter dans un logement avec toiture (maison ou appartement sous toiture) signifie avoir une grande surface donnant vers l’extérieur d’où s’échappe davantage la chaleur que dans un appartement situé en milieu de bâtiment.

4. Les documents/éléments manquants
   • L’absence d’attestation de contrôle périodique de la chaudière : sans ce document qui indique le rendement de votre chaudière, la personne en charge de la certification doit avoir recours à des valeurs par défaut.
   • L'absence de thermostat ou de sonde extérieure : dans ce cas, du combustible est inutilement brûlé.

C’est la conséquence d’une loi physique. Fabriquer de l’électricité demande beaucoup d’énergie et n’a donc pas un bon rendement. Concrètement, il faut 2unités de chaleur pour fabriquer une seule unité d’électricité (dans une centrale gaz, par exemple) et puis, à domicile, le radiateur électrique transforme une unité d’électricité en une unité de chaleur. Chauffer avec des radiateurs électriques utilise donc 2,5 fois que ce qui est consommé. Avec le développement des énergies renouvelables, ce moindre rendement tend à diminuer. Cette évolution est intégrée progressivement dans la PEB en réévaluant et ajustant le facteur d’énergie primaire.

Les pompes à chaleur, quant à elles, utilisent l’électricité pour faire tourner un moteur qui va chercher de la chaleur à l’extérieur pour l’apporter à l’intérieur. Ce processus est plus performant que celui des radiateurs électriques et généralement qu’une chaudière gaz. Plus l’habitation est isolée, plus le rendement de ce mode de chauffage sera élevé.

 L’échelle des classes énergétiques de A (la plus performante) à G (la plus énergivore) est conçue de manière à intégrer l’ensemble du parc immobilier bruxellois, aussi bien les maisons que les appartements, qu’ils soient anciens ou neufs.
La ligne continue évalue la consommation théorique d’un bien similaire neuf, construit selon les exigences de la réglementation Travaux PEB en vigueur au moment de l’établissement du certificat. La ligne pointillée représente, elle, la moyenne de la consommation des logements bruxellois, tous types confondus.

Deux critères sont pris en compte :

1. La rentabilité évaluée en termes d’économie d’énergie : si l’on peut théoriquement évaluer la rentabilité financière d’une recommandation, celle-ci peut être lourdement pénalisée par des contraintes techniques ou urbanistiques liées à la mise en œuvre. Seules les recommandations qui permettent une économie potentielle d’au moins 2% sont mentionnées sur le certificat.
    
2. La faisabilité technique : les recommandations concernent principalement l'isolation de l'enveloppe du bâtiment, des conduites et des accessoires des installations techniques qui sont relativement simples à mettre en œuvre. Pour l'enveloppe, l'isolation des parois opaques (mur, toiture, plafond, plancher, etc.) et le remplacement des parois vitrées à faible coefficient thermique sont privilégiés. Ces mesures peuvent toujours être prises assez facilement grâce à la diversité des techniques et des produits disponibles, qui permettent une mise en œuvre adaptée à chaque situation. Pour les installations techniques, les recommandations privilégient les actions simples, qui peuvent être réalisées facilement par l'occupant, l’occupante, comme l'isolation des conduites et des réservoirs, ou par un professionnel, une professionnelle, comme la pose d’un thermostat.

Les recommandations se trouvent en deuxième page de votre certificat PEB. Depuis mars 2023, le certificat PEB présente un scénario de rénovation recommandé qui reprend toutes les recommandations pour améliorer la performance énergétique de votre logement. Vous pouvez y voir :

• L’évolution du niveau de performance énergétique atteint.
• La diminution cumulée de la consommation d'énergie, exprimée en %.

Si votre certificat PEB date d’octobre 2017 à mars 2023, il propose 3 principales recommandations avec une simulation du gain énergétique pour chacune des recommandations.

Chaque certificateur ou certificatrice suit un protocole établi par Bruxelles Environnement. Lors de sa visite, la personne en charge collecte des données basées sur deux méthodes :

• Le contrôle visuel : cela permet de constater certains éléments comme le type de toiture, le nombre de façades ou la présence de double vitrage. Lorsqu’il n’est pas couvert d’un parement (par ex. : plâtre), il est également possible de constater la présence d’isolant.
• Le contrôle sur preuve acceptable : de nombreuses données d’importance, comme l’isolation des murs, ne sont pas visibles, et nécessitent donc une pièce justificative (facture, photos, plans, document technique).

A télécharger

• Vous pouvez trouver la liste des preuves qui vous seront demandées sur l’info-fiche « La visite du certificateur résidentiel (.pdf) ».

Si vous n’avez pas de pièce justificative pour démontrer la présence d’un élément à intégrer dans le calcul, la personne en charge de la certification PEB prendra en compte une valeur par défaut qui varie selon le type d’élément concerné. Pour l’isolation des murs par exemple, la valeur par défaut est fixée en fonction de l’année de construction.

Ces valeurs par défaut sont, presque systématiquement, défavorables et le résultat du calcul sera moins bon que si le certificateur ou la certificatrice avait eu accès à des preuves acceptables. Une alternative existe si vous marquez votre accord par écrit : il s’agit d’une analyse destructive comme faire un trou dans un mur par exemple ou, le cas échéant, défaire un spot pour constater ce qu’il y a derrière.

La certification PEB est régie par la législation bruxelloise. Plusieurs volets garantissent sa qualité :

• Le contrôle du travail des certificateurs et certificatrices S'ils ne respectent pas leurs obligations, notamment le suivi du protocole, ils s’exposent à une suspension, voire un retrait de leur agrément. Des contrôles de qualité ponctuels sont effectués.
• Depuis 2015, des prérequis d’accès à la profession sont exigés. Il est obligatoire d’être architecte, ingénieur, ingénieure ou d’avoir une expérience professionnelle dans un domaine qui touche à la PEB. De 2017 à 2020, les certificateurs et certificatrices déjà agréé ont dû passer un examen obligatoire pour attester de leurs compétences.
• Une méthode de calcul précise développée par un consortium d’experts, expertes en conception de bâtiments, techniques spéciales et thermodynamiques assure la reproductibilité des certificats, principe suivant lequel 2 personnes certificatrices différentes émettent un certificat PEB similaire pour le même bien.
• L’encadrement des certificateurs et certificatrices par Bruxelles Environnement qui met à leur disposition un help desk et une FAQ pour les questions qu’ils pourraient se poser lors de l’exercice de leur activité.

Bruxelles Environnement travaille de manière continue à l’amélioration du certificat PEB. Pour cela, nous prenons en compte des études techniques mais également les réactions qui nous viennent directement des citoyens et citoyennes, des certificateurs et certificatrices PEB, d’associations de terrain (Homegrade, Réseau Habitat) et essayons d’y répondre grâce aux améliorations que nous développons. Par exemple, depuis octobre 2024, il existe un nouveau modèle de certificat PEB qui présente les améliorations suivantes :

• L’ajout des objectifs PEB à respecter ;
• Une table des matières ;
• Les aides et accompagnements mis en avant ;
• Des informations sur les sanctions et les dérogations lies aux objectifs PEB ;
• Des indicateurs clarifiés ;

Le certificat PEB est obligatoire pour tout logement de plus de 18 m² mis en vente ou en location.  Bruxelles Environnement s’assure de la présence des informations relatives aux certificats PEB dans les annonces immobilières. Cette démarche de contrôle est effectuée plusieurs fois par an. Les notaires sont également tenus d’informer l’administration lorsqu’un bien est mis en vente sans certificat PEB. Ces signalements font l’objet de procès-verbaux transmis au Procureur du Roi. Lorsque celui-ci ne poursuit pas l’auteur présumé de l’infraction, une amende administrative comprise entre 50 et 62.500 € peut être infligée par le fonctionnaire dirigeant de Bruxelles Environnement.

La PEB ? C’est la performance énergétique du bâtiment. Ce terme est utilisé dans plusieurs contextes.

• Certificat PEB : document qui donne des informations objectives sur la performance énergétique d’un bien immobilier et permet de la comparer à celle d’autres biens de même affectation.
• Travaux PEB : travaux de construction ou de rénovation à mettre en oeuvre dans le respect des exigences de performance énergétique applicables lorsque vous introduisez un permis d’urbanisme.
• Chauffage et climatisation PEB : indication de la performance énergétique d’une installation technique (par ex. : système de chauffage, chaudières, etc.).

Si vous êtes à la recherche d’un logement à louer, le résultat du certificat PEB vous permet de comparer la performance énergétique des logements qui vous intéressent. Le résultat s’exprime par une lettre allant de A (très performant) à G (très énergivore). En choisissant un logement qui a une meilleure performance énergétique, vous aurez également plus de confort car il fera moins froid l’hiver et moins chaud l’été.

Pour connaître le résultat d'un certificat PEB, vous pouvez consulter le registre des certificats PEB des logements bruxellois. Si vous êtes déjà locataire, vous pouvez demander le certificat PEB à votre propriétaire. Saviez-vous que celui-ci peut indexer votre loyer uniquement selon certaines conditions ? Pour les connaître, consultez le site de Bruxelles Logement.

La consommation énergétique moyenne indiquée sur les certificats de performance énergétique (CPE) en Région de Bruxelles-Capitale est la classe E. Un résultat qui reflète partiellement la réalité. Pourquoi ? Car nombreux sont les certificats PEB qui ne sont pas encore mis à jour après travaux et nombreuses sont les valeurs par défaut qui sont encodées faute d’avoir les documents justificatifs.

A télécharger

• Consultez le rapport statistique (.pdf) pour en savoir plus.

Si un logement est loué et que le propriétaire fait établir un certificat PEB pour ce logement, le locataire a l’obligation de laisser entrer le certificateur PEB si le propriétaire l’a prévenu et obtenu son accord. Plus d’explications ci-dessous concernant les droits et obligations de chaque partie.

Pour le propriétaire-bailleur :

Deux principes peuvent encadrer la visite d’un certificateur PEB d’un bien loué : le droit de visite du bailleur et l’obligation de garantir la jouissance paisible de la chose louée.

1/ Le droit de visite est le droit du bailleur de pénétrer dans le bien loué afin de contrôler l’état du bien, remplir ses obligations et s’assurer de la bonne exécution par le locataire des obligations qui lui incombent. En cas de vente ou de location, il a le droit de pénétrer dans le bien et d’y organiser des visites.

C’est dans ce cadre que le certificateur PEB agissant en tant que mandataire du propriétaire-bailleur peut pénétrer dans le bien loué pour accomplir sa mission afin que le propriétaire respecte ses obligations légales, moyennant autorisation préalable du locataire.

Le droit de visite trouve son fondement dans les usages et la jurisprudence. Il peut être organisé dans le contrat de bail (fréquence des visites, délai d’avertissement, …).

2/ Par ailleurs, le droit de visite est limité par l’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible de la chose louée , conformément à l’article 1719 du code civil.

Le bailleur doit garantir le locataire contre tout fait personnel ou tout fait d’un tiers qui viendrait troubler sa jouissance paisible du bien loué.

Dès lors, la fréquence des visites doit être très limitée et justifiée (par exemple une fois par an pour une « simple visite »). Le bailleur doit toujours demander l’autorisation du locataire pour pénétrer dans le bien loué et le prévenir suffisamment tôt. Il n’y a pas de moyen particulier mais un écrit (mail, courrier, sms,..) est préférable et le propriétaire doit s’assurer que le locataire en a bien pris connaissance.

Pour le locataire :

S’il a donné son accord, le locataire a l’obligation de laisser le bailleur visiter le bien, sauf en cas d’abus de droit. Dans ce cadre, le locataire a l’obligation de laisser entrer le certificateur (qui peut être accompagné du propriétaire-bailleur).

En cas de conflit, le Juge de Paix peut organiser le droit de visite et autoriser les visites le cas échéant.

Non, la législation l’interdit car il s’agit d’un conflit d’intérêt. Pour devenir certificateur, certificatrice agréé, il convient d’être architecte, ingénieur, ingénieure ou de prouver une expérience professionnelle dans l’une des thématiques de la performance énergétique. De plus, une formation conclue par un examen certificatif doit être effectuée.

Pour éviter ces situations, Bruxelles Environnement oblige les certificateurs et certificatrices à suivre un protocole précis et à encoder les données dans un logiciel identique pour toutes et tous. Un help desk aide également les personnes en charge de certification qui ont des doutes et des questions par rapport à des situations précises.

Concrètement, si 2certificateurs, certificatrices PEB reçoivent les mêmes informations/documents de la part du propriétaire, utilisent la même version du logiciel et suivent les règles du protocole, le résultat du certificat PEB devrait être similaire.

Des sessions de formation, incluant des visites de terrain, sont organisées par des centres de formation reconnus. L’examen, qui doit être passé à l’issue de cette formation, se fait de manière centralisée au sein d’un autre organisme, sélectionné par marché public. Il se compose de questions théoriques sur le protocole, la réglementation, la méthode de calcul, les techniques du bâtiment, etc. Il inclut aussi la réalisation d’un cas pratique sur ordinateur, sur base de pièces justificatives, de photos, et de descriptions visant à reproduire au mieux une véritable visite sur site.

Lien utile 

• Plus d’informations sur les missions des certificateurs, certificatrices PEB.