La PEB en copropriété

Des règles PEB pour tous les logements

Prochainement, chaque logement devra disposer d’un certificat PEBDocument qui présente les indicateurs de performance énergétique d'un bien. Il indique également les objectifs PEB à atteindre et le respect ou non des exigences PEB en cas de travaux. Il propose des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique. Habitation Individuelle et atteindre des objectifs PEB, c’est-à-dire respecter un niveau minimum de performance énergétique défini par la réglementation. Ces dispositions PEB qui s’appliquent à chaque logement individuel sont à retrouver sur la page Objectifs PEB pour chaque logement et exigences PEB en cas de travaux.

Des dispositions spéciales en copropriété

En copropriété, il faut pouvoir tenir compte des parties communes, gérées par l’Association des copropriétaires (ACP) comme par exemple, la toiture, la façade, les ascenseurs ou la chaudière collective. L’ACP s’occupe en effet de leur entretien et décide des travaux à faire. En tant que propriétaire d’un logement dans l’immeuble, vous êtes automatiquement membre de l’association des copropriétaires.

La copropriété est co-responsable du respect des objectifs 275 et 150

La réglementation bruxelloise ne prévoit pas de certificat PEBDocument qui présente les indicateurs de performance énergétique d'un bien. Il indique également les objectifs PEB à atteindre et le respect ou non des exigences PEB en cas de travaux. Il propose des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique. sur les parties communes avec un score de performance énergétique spécifique. C’est chaque appartement de la copropriété qui devra disposer d’un certificat PEB et qui devra atteindre ses objectifs PEB. En 2033, l’association des copropriétaires devient co-responsable du fait que chaque logement de l’immeuble respecte bien les objectifs PEB fixés par la réglementation. 

Imaginons que votre appartement se trouve au dernier étage de l’immeuble : votre logement ne pourra sans doute pas atteindre les objectifs PEB sans isoler le toit. Mais ces travaux sont du ressort de la copropriété qui doit les décider en Assemblée générale et les financer. Pour éviter que les personnes qui ne sont pas directement concernées par l’isolation bloquent leur réalisation, l’Association des copropriétaires est considérée comme co-responsable du fait que chaque logement atteigne les objectifs PEB, en engageant des travaux sur les parties communes pour y arriver.

L’obligation de désigner un expert PEB 

Pour analyser la performance énergétique de l’immeuble, l’Association des copropriétaires devra désigner un expert ou une experte PEB. L’expert PEB s’assurera que tous les logements ont leur certificat PEBDocument qui présente les indicateurs de performance énergétique d'un bien. Il indique également les objectifs PEB à atteindre et le respect ou non des exigences PEB en cas de travaux. Il propose des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique. valide ou les réalise si nécessaire. Il rédigera ensuite un rapport de synthèse sur les parties communes assorti de recommandations concernant les travaux à engager. Ce rapport sera remis à l’ACP et transmis à Bruxelles Environnement. Si ce rapport identifie des recommandations sur des éléments en parties communes pouvant influencer le respect des exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire., les propriétaires et l’ACP seront co-responsables de la réalisation des travaux.

Attention : l’expert PEB est une nouvelle fonction, pour laquelle un travail législatif est encore à réaliser. Et le rapport de synthèse n’existe pas encore. Il n’est donc pas encore possible pour une copropriété de répondre à cette obligation. 

Si la copropriété engage des travaux  

Isolation du toit ou de la façade, changement des châssis des espaces communs, changement de la chaudière… Si la copropriété doit engager des travaux de rénovation pour atteindre les objectifs PEB 275 et 150 et que ceux-ci sont soumis à un permis d’urbanisme, l’ACP devra également respecter les exigences et les procédures PEB qui s’appliquent aux travaux avec permis d’urbanisme. 

Objectifs PEB en copropriété : qui est responsable de quoi ?  

En tant que propriétaire du logement, vous êtes responsable du respect des objectifs et obligations PEB de votre logement : 

• Disposer d’un certificat PEB valide. Actuellement il est prévu que ce soit au plus tard en 2030, mais cette date est encore à préciser par le gouvernement.
• Atteindre les objectifs PEB 275 et 150 dans les délais prévus .
• Si nécessaire, faire réaliser des travaux pour atteindre ces objectifs sur base des recommandations du certificat PEB.  

En tant que copropriétaire, vous êtes co-responsable de l’atteinte des objectifs PEB de chaque appartement. Autrement dit, l’ACP doit :  

• Désigner un ou une experte PEB.  
• Atteindre les objectifs PEB 275 et 150 pour chaque logement dans les délais prévus.
• Si nécessaire, voter et mettre en œuvre les travaux nécessaires sur les parties communes pour que chaque logement atteigne les objectifs PEB. Leur financement est à la charge de tous les copropriétaires, au prorata de leurs quotités. 

Si un logement de la copropriété n’atteint pas ses objectifs PEB, la copropriété peut être sanctionnée, sauf si elle peut prouver qu’elle a fait tout ce qui était en son pouvoir pour respecter la réglementation et faire atteindre les objectifs PEB.

En cas de copropriété mixte avec logements et autres activités

Si la copropriété comprend d’autres types d’espaces que du logement, par exemple un commerce ou des bureaux, vous êtes dans une copropriété mixte. Chaque logement devra atteindre les objectifs PEB prévus pour le logement, mais les commerces et les bureaux seront soumis à d’autres objectifs. Le rapport rédigé par l’expert PEB en tiendra compte pour faire en sorte que tous les biens atteignent leur propre objectif PEB. 

Chauffage et PEB en copropriété

Pour le chauffage, le propriétaire, le co-propriétaire ou l’association des copropriétaires doivent respecter certaines dispositions :  

• En cas de chauffage collectif, chaque logement doit disposer d’un compteur de chaleur ou de répartiteur électronique (calorimètre) pour en connaître la chaleur fournie.
• En cas de chaudières individuelles raccordées à une cheminée collective pour l’évacuation des gaz de combustion, il faut établir une liste de tous les appareils qui y sont raccordés (chaudières et chauffe-eau). La cheminée collective doit être inspectée et éventuellement nettoyée tous les 5 ans. Si d’anciennes chaudières atmosphériquesChauffe-eaux et chaudières dites de type "B1 ou B11BS", une ancienne technologie peu performante équipée d'un bruleur atmosphérique et d’un coupe-tirage anti-refouleur. Ce type de chaudière prélève l’air nécessaire pour la combustion dans l’espace où se trouve la chaudière ou le chauffe-eau, ne récupère pas d'énergie via la condensation de la vapeur d'eau présente dans les produits de combustion, et présentent un risque d’intoxication au CO plus élevé. y sont raccordées, il faut réaliser une étude de faisabilité pour planifier leur remplacement par des solutions plus performantes. 
• Les conduits et les accessoires de chauffage existants et accessibles dans lesquels circule de l’eau à plus de 35 °C doivent, au plus tard le 31 décembre 2025, être isolés (calorifugeage). L’exigence de calorifugeage concerne les conduits qui ne sont pas recouverts d’un matériau d’une épaisseur de 10 mm. Ces conduits doivent être recouverts d’un isolant thermique :
  • Si leur diamètre est supérieur ou égal à 20 mm, lorsqu’ils sont situés à l’extérieur, dans les caves, les locaux techniques, les combles perdus ou d’autres espaces non chauffés.
  • Si leur diamètre est supérieur ou égal à 50 mm, lorsqu’ils sont situés dans des locaux chauffés non climatisés et que la circulation de l’eau dans le conduit est maintenue lorsque les émetteurs de chaleur (radiateurs, convecteurs, …) sont à l’arrêt.
• Interdiction du placement de chaudière à mazout à partir du premier juin 2025. 

Plus d’informations concernant les exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire. d’une installation individuelle de chauffage dans un logement sont détaillées dans les pages Nouveau système de chauffage individuel : quelles sont les exigences ? et Chaudière et chauffe-eau : quels sont les entretiens obligatoires ?

Un accompagnement spécial Copropriétés

La Région de Bruxelles-Capitale met à disposition des copropriétés un accompagnement spécifique gratuit différent selon que votre syndic est bénévole ou professionnel. Votre copropriété peut également obtenir des primes à la rénovation, si l’Association des copropriétaires (ACP) est bien enregistrée à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Toutes les informations sont à retrouver sur le site renolution.brussels.

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