Copropriété: la gestion de la PEB

Toutes les unités de la copropriété sont concernées

Selon le Code Bruxellois de l’Air, du Climat et de la maîtrise de l’Energie (CoBrACE), chaque unité d’une copropriété devra faire l’objet d’un certificat PEBDocument qui présente les indicateurs de performance énergétique d'un bien. Il indique également les objectifs PEB à atteindre et le respect ou non des exigences PEB en cas de travaux. Il propose des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique. et des objectifs de performance énergétique devront progressivement être atteints.

Ces objectifs seront différenciés en fonction du caractère résidentiel ou non résidentiel de l’unité.  

• Dans tous les cas : un certificat PEB devra prochainement être établi par un certificateur ou une certificatrice PEB agréée, sur base d’une visite sur site et d’un dossier comprenant des documents justificatifs (acte de base, permis d’urbanisme, documentation technique, Dossier d'Intervention Ultérieure, etc.). La réglementation bruxelloise prévoit un certificat PEB obligatoire par unité et un rapport de synthèse de la copropriété.  
  Une check list des documents à fournir est disponible dans l’info-fiche La visite du certificateur PEB (350 Ko – .PDF).  

• Pour les unités résidentielles : d’ici 2033, tous les logements devront au moins atteindre l’Objectif PEB 275, soit une consommation d’énergie primaireÉnergie directement prélevée à la planète (pétrole, gaz, uranium, charbon, etc.) qui permet, après transformation, d'obtenir une énergie utilisable dans par exemple un bâtiment (gaz, électricité, mazout, etc.). théorique indiquée sur le certificat PEB de maximum de 275 kWh/m² par an. L’objectif PEB 150, correspondant à une consommation d’énergie primaire théorique maximum de 150 kWh/m² par an, devra être atteint pour le 31/12/2045 au plus tôt. Les délais sont cependant raccourcis pour les logements qui appartiennent à un opérateur immobilier public.  
  Les règles pour le secteur public sont détaillées dans la page sur les exigences d’exemplarité pour les pouvoirs publics. 

• Pour les unités non résidentielles : des objectifs PEB sont à atteindre pour 2035 et 2045. Ces objectifs sont propres à chaque unité PEBEnsemble de locaux dans un même volume protégé, conçu ou modifié pour être utilisé séparément et qui répond à la définition d'une affectation (logement, non résidentiel, partie commune, autre). non résidentielle. L’ensemble des unités non résidentielles doit atteindre l’objectif zéro émissionNotion de performance énergétique très haute d'un bâtiment répondant aux critères suivants: - ayant une consommation d’énergie nulle ou très faible (10% plus stricte que l'exigence actuelle "zéro énergie"), - ne produisant aucune émission de gaz à effet de serre sur site à partir de combustibles fossiles, - ne produisant aucune émission opérationnelle de gaz à effet de serre ou une très faible quantité, - et dont la faible consommation en énergie restante doit être couverte par de l'énergie renouvelable produite sur site. pour 2050.  

Retrouvez toutes les informations concernant ces obligations sur la page sur les Objectifs PEB et les exigences PEB en cas de travaux. 

Objectifs PEB : des dispositions spéciales en copropriété

Dans une copropriété, la PEB de chaque unité peut être fortement influencée par les caractéristiques techniques des parties communes, en particulier en ce qui concerne l’isolation de l’enveloppe du bâtiment ou les systèmes de chauffage et de climatisation. Les dispositions ont donc été rédigées en tenant compte des particularités des immeubles en copropriété. Elles vous sont présentées ci-dessous. 

Une co-responsabilité du respect des objectifs PEB  

Chaque propriétaire est responsable de l’atteinte des objectifs et du respect des obligations PEB qui concernent son unité, qu’elle soit résidentielle ou non résidentielle. Concrètement cela signifie de:  

• disposer d’un certificat PEBDocument qui présente les indicateurs de performance énergétique d'un bien. Il indique également les objectifs PEB à atteindre et le respect ou non des exigences PEB en cas de travaux. Il propose des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique. valide par unité au plus tard en 2030 (la date est à préciser par le ministre de l’Énergie de la Région de Bruxelles-Capitale en tenant compte de la disponibilité du nouveau logiciel PEB en cours de développement); 
• veiller à atteindre les objectifs PEB dans les délais prévus; 
• si nécessaire, faire réaliser des travaux sur les éléments individuels de son unité pour atteindre ces objectifs, sur la base des recommandations du certificat PEB.  

De son côté, l’ACP (Association des CoPropriétaires), donc chaque co-propriétaire qui la compose, est co-responsable de l’atteinte des objectifs PEB de chaque unité. Cela implique que l’ACP doit, à terme :  

• désigner un ou une experte PEB, 
• voter et mettre en œuvre les travaux nécessaires sur les parties communes pour que chaque unité atteigne les objectifs PEB. Leur financement est à la charge de tous les copropriétaires, au prorata de leurs quotités. 

Le principe est d’éviter que les propriétaires de certaines unités bloquent la programmation de travaux sur les parties communes indispensables pour que d’autres unités atteignent leurs objectifs PEB. Cette co-responsabilité se traduit par des obligations spécifiques qui concernent les ACP.  

Si une unité de la copropriété n’atteint pas ses objectifs PEB, l’ACP est sanctionnée, sauf si elle peut prouver qu’elle a fait tout ce qui était en son pouvoir pour respecter la réglementation et faire en sorte que les objectifs PEB soient atteints ou s'il n'y avait pas de travaux identifiés aux éléments en parties communes.  

Désigner un ou une experte PEB 

L’ACP doit désigner un seul expert ou une seule experte PEB pour l’immeuble en copropriété. Il ou elle est chargé·e de réaliser les certificats PEB des différentes unités de la copropriété et d’établir un rapport de synthèse PEB. Ce nouveau document identifie les travaux à réaliser sur les parties communes de la copropriété et facilite la prise de décision des copropriétaires au sujet de ces travaux. 

La désignation d’un seul expert ou d’une seule experte PEB présente plusieurs avantages :  

• cela garantit la cohérence entre les certificats PEB des différents biens de la copropriété ; 
• facilite l’identification des travaux à prévoir sur les parties communes ; 
• réduit le nombre de visites sur site, limitant ainsi les coûts et les désagréments pour les occupant·es.

Engager les travaux nécessaires 

Si des travaux sur les parties communes sont nécessaires pour que les unités PEB atteignent les objectifs PEB, l’ACP doit engager des travaux de rénovation. Lorsque ces travaux nécessitent un permis d’urbanisme, l’ACP doit également se conformer aux exigences et aux procédures PEB qui s’appliquent aux travaux soumis à un permis d’urbanisme. 

Chauffage, climatisation et PEB en copropriété

Pour les installations de chauffage et de climatisation, propriétaires et ACP doivent respecter certaines dispositions en matière de performance énergétique :  

• En cas de chauffage collectif, chaque unité doit disposer d’un compteur d’énergie thermique propre ou de calorimètres pour déterminer sa consommation énergétique. 
• En cas de chaudières individuelles raccordées à une cheminée collective pour l’évacuation des gaz de combustion, une liste de tous les appareils qui y sont raccordés (chaudières et chauffe-eaux) doit être établie. La cheminée collective doit être inspectée et éventuellement nettoyée tous les 5 ans. Si d’anciennes chaudières atmosphériquesChauffe-eaux et chaudières dites de type "B1 ou B11BS", une ancienne technologie peu performante équipée d'un bruleur atmosphérique et d’un coupe-tirage anti-refouleur. Ce type de chaudière prélève l’air nécessaire pour la combustion dans l’espace où se trouve la chaudière ou le chauffe-eau, ne récupère pas d'énergie via la condensation de la vapeur d'eau présente dans les produits de combustion, et présentent un risque d’intoxication au CO plus élevé. y sont raccordées, une étude de faisabilité doit être réalisée pour planifier leur remplacement par des solutions plus performantes.  
• Calorifugeage : les conduits et les accessoires de chauffage existants et accessibles, dans lesquels circule de l’eau à plus de 35 °C doivent être calorifugés au plus tard le 31 décembre 2025. L’exigence de calorifugeage concerne les conduits qui ne sont pas recouverts d’un matériau d’une épaisseur de 10 mm. Ces conduits doivent être recouverts d’un isolant thermique : 
  • Si leur diamètre est supérieur ou égal à 20 mm, lorsqu’ils sont situés à l’extérieur, dans les caves, les locaux techniques, les combles perdus ou d’autres espaces non chauffés. 
  • Si leur diamètre est supérieur ou égal à 50 mm, lorsqu’ils sont situés dans des locaux chauffés non climatisés et que la circulation de l’eau dans le conduit est maintenue lorsque les émetteurs de chaleur (radiateurs, convecteurs, …) sont à l’arrêt. 

Adressez-vous à un conseiller chauffage PEB si vous avez des questions sur sa mise en œuvre. 

• Chaudière à mazout : depuis le 1er juin 2025, ces chaudières ne peuvent plus être placées, sauf dérogation. 

Les exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire. concernant les systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation sont détaillées dans Installations techniques: les exigences PEB. 

Pour les contrôles et la maintenance à prévoir sur les installations techniques, consultez la page Installations techniques: les contrôles et entretiens PEB. 

Des accompagnements dédiés aux copropriétés

En tant que syndic professionnel, vous pouvez bénéficier d’un accompagnement spécifique pour conseiller efficacement les ACP et piloter une rénovation énergétique en copropriété. Toutes les informations nécessaires sont à retrouver sur le site renolution.brussels. Vous y trouverez également une liste de pros à contacter en fonction de vos besoins.

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