Les dérogations aux exigences PEB

L’arrêté relatif aux dérogations

Un arrêté du Gouvernement déterminant les critères et la procédure de dérogation aux exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire. a été voté le 06 juin 2024 et est entré en vigueur le 1er janvier 2025. Il abroge l’arrêté précédent du 19 juin 2008 concernant les dérogations travaux PEB ainsi que l’annexe 6 dérogation de l’arrêté du 21 juin 2018 concernant les exigences des installations techniques.

Contrairement à toutes les évolutions de la réglementation travaux PEB qui s’appliquent en fonction de la période réglementaire déterminée par la date de dépôt de la demande de permis d’urbanisme, les évolutions concernant les dérogations s’appliquent en fonction de la date de la demande de dérogation. Ce qui veut dire que toute demande de dérogation introduite à partir du 1er janvier 2025 doit se faire sur base de ce nouvel arrêté, peu importe la période réglementaire d’application pour le projet.

Les principaux changements apportés par cet arrêté sont les suivants:

• Une redéfinition des 3 motifs de dérogation : techniques, fonctionnels et économiques.
• Des précisions sur les conditions de recevabilité : la requête doit contenir les informations demandées et être introduite, dans des délais fixés, à l’aide des formulaires et outils informatiques fournis par Bruxelles Environnement.
• L’instauration de refus systématiques lorsque les requêtes de dérogation portent atteintes à la sécurité et la santé des personnes.
• Des précisions sur la procédure d’instruction et de recours.

Le détail de ce qui change à partir de 2025 concernant les dérogations aux exigences travaux PEB est présenté dans l’e-news travaux PEB de juillet 2025.

Les exigences PEB pouvant faire l’objet d’une dérogation

Une demande de dérogation ne peut concerner que les exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire. et ne peut pas risquer de mettre en péril la sécurité et la santé des personnes. Les actes et les procédures PEB ne peuvent pas faire l’objet de dérogations.

Il est possible d’obtenir une dérogation partielle ou totale aux exigences PEB suivantes :

• Les exigences PEB en cas de travaux avec permis d’urbanisme : par exemple le degré d’isolation thermique à atteindre ou la consommation d’énergie primaireÉnergie directement prélevée à la planète (pétrole, gaz, uranium, charbon, etc.) qui permet, après transformation, d'obtenir une énergie utilisable dans par exemple un bâtiment (gaz, électricité, mazout, etc.). (CEP) à ne pas dépasser.
• Les exigences PEB concernant les installations techniques (chauffage, climatisation, ...) neuves ou existantes, à l’exception des exigences liées à la sécurité : par exemple, l’isolation thermique des tuyaux ou l’interdiction de placer des chaudières au mazout et au gaz naturel dans les biens neufs ou assimilés à du neuf.
• Les objectifs de performance énergétique à atteindre pour chaque bien dans les 10 ans (2033 pour les logements) et 20 ans de l’entrée en vigueur de certains articles du CoBrACE. Pour ces objectifs, il n’est pas encore possible d’introduire une demande de dérogation.

Les 3 types de motifs de demande de dérogation PEB

Trois types de motifs peuvent justifier une demande de dérogation aux exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire.. Ces motifs s’appliquent aussi bien aux travaux sur le bâtiment qu’aux installations techniques (chauffage, climatisation, …).

1. Les motifs techniques 

Lorsqu’il y a des obstacles techniques qui empêchent de trouver une solution qui permette de respecter une exigence, par exemple: 

• L’espace disponible dans un bien existant est insuffisant : un plafond trop bas qui ne permet pas d’installer des gaines de ventilation ou un espace trop petit pour installer un compteur sans modifier tout le réseau de distribution, et s’il n’y a pas d’autres solutions envisageables. 
• Les matériaux adaptés n’existent pas ou plus (comme une pièce sur une chaudière) ou aucun prestataire n’a les compétences pour effectuer les travaux. 
• Les caractéristiques techniques des points de fourniture d’énergie existants, des installations techniques existantes, et des biens existants, sont incompatibles avec les solutions techniques à mettre en œuvre. 

2. Les motifs fonctionnels 

Lorsque le respect des exigences PEB empêche l’utilisation du bien ou des installations techniques dans le respect des normes et autres réglementations en vigueur, par exemple : 

• En mettant le bien ou l’installation technique en contradiction avec d’autres normes ou réglementations, notamment en matière de stabilité de salubrité, d’incendie, d’étanchéité à l’air ou à l’eau, de distribution de gaz et d’électricité, d’accès aux personnes à mobilité réduite, de lutte contre le bruit ou d’urbanisme. C’est le cas, par exemple, s’il existe un règlement d’urbanisme qui ne permet pas d’isoler la façade avant par l’extérieur ou d’installer des grilles de ventilation en façade avant et que d’autres solutions ne peuvent être mises en œuvre, comme isoler par l’intérieur ou placer un système de ventilation mécanique avec des conduits intérieurs. 
• En portant atteinte de manière disproportionnée à la qualité patrimoniale d’un bien ayant au préalable obtenu auprès de la Direction du Patrimoine culturel de Urban une attestation de valeur patrimoniale pour la partie faisant l’objet de la requête de dérogation. Il est important de tenir compte du délai de réception de cette attestation de valeur patrimoniale pour introduire la demande de dérogation dans les délais réglementaires. 
• En réduisant la surface utilisable, par exemple en isolant un appartement par l’intérieur, et que ceci rende le logement insalubre, conformément au Code du Logement. 

3. Les motifs économiques  

Le coût pourrait être considéré comme exorbitant, lorsque toutes les solutions pour respecter une exigence PEB entrainent un coût total disproportionné par rapport au coût total d’une installation technique, de la construction ou de la rénovation d’un bien similaire et par rapport au coût des énergies consommées, par exemple : 

• Les travaux pour respecter les objectifs PEB à atteindre dans les 10 ans (2033 pour les logements) et 20 ans de l’entrée en vigueur de certains articles du CoBrACE coûtent au moins 2 fois plus cher que des travaux de même nature réalisés sur un bien similaire. 
• Le coût qu’implique le respect d’une exigence PEB lors du placement ou de la modification d’une installation technique (chauffage, climatisation, ...) est au moins 2 fois supérieur au coût des travaux de même nature réalisés sur une installation technique similaire. 
• Le coût du remplacement d’une chaudière au mazout par une autre technologie est au moins 3 fois supérieur au coût du remplacement de celle-ci par une chaudière au mazout.  
• Dans le cadre du respect de l’objectif PEB 150 à atteindre au plus tôt en 2045 pour un logement, c’est-à-dire avec une consommation théorique d’énergie primaireÉnergie directement prélevée à la planète (pétrole, gaz, uranium, charbon, etc.) qui permet, après transformation, d'obtenir une énergie utilisable dans par exemple un bâtiment (gaz, électricité, mazout, etc.). maximum de 150 kWh/m² par an sur base du certificat PEBDocument qui présente les indicateurs de performance énergétique d'un bien. Il indique également les objectifs PEB à atteindre et le respect ou non des exigences PEB en cas de travaux. Il propose des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique. (maximum classe C), si les 3 conditions suivantes sont respectées : 
  • le propriétaire occupe le bien comme résidence principale (et uniquement dans ce cas) durant au moins trois années consécutives, et, 
  • la consommation réelle d’énergie convertie en énergie primaire a été inférieure à 100 kWh/m2 par an durant trois années d’occupation consécutive comprises dans les cinq dernières années, et, 
  • le logement respecte l’objectif PEB de 275 kWh/m² par an de consommation théorique d’énergie primaire (donc ne se trouve pas en classe F et G).  
• Le propriétaire devra alors fournir : 
  • les factures d'énergie qui prouvent que la consommation réelle d’énergie convertie en énergie primaire est restée sous 100 kWh/m² par an et qu’il occupe le logement depuis au moins trois ans (ou d’autres documents qui démontrent sans équivoque la consommation réelle et l’occupation du bien), et, 
  • un certificat PEB valide qui atteste de la consommation théorique d’énergie primaire du logement de maximum 275 kWh/m² par an. 

Dans certaines situations, plusieurs motifs peuvent être nécessaires pour justifier une demande de dérogation. Par exemple, l’isolation de la façade avant est nécessaire pour atteindre le niveau attendu de performance énergétique du bien. Mais une isolation par l’extérieur n’est pas possible compte tenu des règles urbanistiques (motif fonctionnel) et l’épaisseur requise pour une isolation par l’intérieur génère un risque hygrothermique avéré par calcul (motif technique) ou donne lieu à un coût exorbitant (motif économique).

Les conditions d’application d’une dérogation PEB

Une dérogation PEB : 

• est souvent partielle 
  Les exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire. applicables au bien ne vont pas être totalement supprimées, mais adaptées pour tenir compte des contraintes identifiées.  
• s’applique à une exigence particulière 
  Par exemple : 
  • Si vous avez obtenu une dérogation pour un logement concernant l’objectif PEB 275 en 2033, elle ne sera pas automatiquement valable pour l’objectif PEB 150 (au plus tôt en 2045). Au cours des années qui séparent ces 2 exigences, il y aura sans doute des évolutions réglementaires et des évolutions techniques qui rendront plus facile le respect des exigences. Le cas échéant, vous devrez donc refaire une demande pour prendre en compte le nouveau contexte. 
  • Si vous avez obtenu une dérogation à l’exigence de partitionnement des réseaux de distribution d’eau de chauffage, les autres exigences relatives à la régulation devront être mises en œuvre, ainsi que les autres exigences appliquées aux installations techniques.
• est uniquement liée aux caractéristiques du bien ou des installations techniques
  Une dérogation n’est pas liée à la situation particulière du propriétaire.
• est valable à certaines conditions
  La décision sur la dérogation partielle ou totale à une ou plusieurs exigences PEB ne sera valable que si, au moment de son application effective et des contrôles, les éléments tels que décrits dans la requête sont restés identiques et si les conditions d’octroi de la dérogation sont respectées. 

Introduire une demande de dérogation à une exigence PEB

Pour introduire une demande de dérogation, vous devez utiliser le formulaire adéquat et l’accompagner de documents qui prouvent que les exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire. ne peuvent pas être respectées, par exemple :

• des plans, le fichier de calcul PEB,
• des attestations de valeur patrimoniale,
• des devis, des factures de consommation, des photos, …
• une preuve qu’une pièce d’une chaudière n’est plus vendue.

Le requérant recevra d’abord un accusé de réception. Ensuite, le dossier sera déclaré complet ou incomplet dans un délai de maximum 2 mois. Si le dossier est déclaré incomplet, des compléments et/ou une visite seront demandés.

Une fois le dossier déclaré complet, Bruxelles Environnement ou l’administration en charge du permis d’urbanisme vous informera de la décision dans un délai de maximum 2 mois.

Un recours contre l’absence de décision ou contre la décision de l’autorité sur l’irrecevabilité de la requête ou de refus de dérogation partielle ou totale, peut être introduit par le requérant ou la requérante auprès du Collège d’environnement.

La dérogation PEB patrimoine en cas de “permis unique”

Les biens qui sont classés ou inscrits sur la liste de sauvegarde en vertu du CoBAT et qui font l'objet d'une rénovation avec permis d’urbanisme, nécessitent dans ce cas un permis dit « permis unique ». L’autorité délivrante de ce permis peut imposer une dérogation patrimoine totale ou partielle aux exigences PEBEnsemble des conditions auxquelles doit répondre un bien et/ou une installation technique en matière de performance énergétique, d'isolation thermique, de climat intérieur, de ventilation, de vecteur énergétique utilisé ou de potentiel de réchauffement planétaire., lorsque le respect total ou partiel de ces exigences porte atteinte à la conservation de ce patrimoine. Aucune demande de dérogation préalable ne doit être introduite par le déclarant ou la déclarante PEB, c’est l’autorité délivrante qui décide ou non d’imposer une dérogation PEB patrimoine.

Lorsqu’un projet fait l’objet d’une dérogation PEB patrimoine, il est nécessaire de la communiquer à Bruxelles Environnement lors de l’envoi de la déclaration PEBDocument qui décrit les mesures exécutées sur chantier afin de respecter les exigences PEB et qui détermine par calcul si ces exigences sont respectées ou non. car elle fait partie des éléments de complétude du dossier.

Pour en savoir plus sur les permis uniques, rendez-vous sur le site de la Direction du Patrimoine culturel de urban.brussels.

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