Certificat PEB Habitation Individuelle et Tertiaire

Le certificat PEB est un document qui donne une information objective sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment tertiaire. Il est calculé sur base de consommations théoriques et non pas sur les consommations réelles, afin de pouvoir comparer les biens entre eux.

La certification PEB découle d’une obligation européenne, qui impose des classes énergétiques particulières par région ou pays. Ainsi, les classes énergétiques sont calculées différemment à Bruxelles, en Flandre et en Wallonie. Le certificat PEB est un document payant, réalisé par un certificateur indépendant formé et contrôlé par Bruxelles Environnement.

L’objectif du certificat PEB

Le certificat PEB a un double objectif :

1. Comparer les biens : il permet de comparer facilement la performance énergétique des différents biens disponibles sur le marché. Il offre une information standardisée et objective sur des éléments comme le niveau d’isolation des façades, du toit et du sol, la performance du vitrage, la performance des éléments composant les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc. Ainsi, un bien avec un résultat « A » sur le certificat PEB sera bien meilleur qu’un bien avec un résultat « F ». Le certificat PEB ne tient pas compte de la consommation réelle, qui peut varier fortement avec le mode d’occupation du bien. Voir plus bas « Comprendre et vérifier le certificat PEB».
   
2. Guide pour la rénovation : il liste des travaux de rénovation personnalisés à effectuer pour améliorer la performance énergétique, le niveau de confort d’un bien et pour faire des économies d’argent.

Comme le certificat PEB donne des informations sur le niveau de confort, la consommation énergétique et l’impact du bien sur l’environnement, prenez-le en compte lorsque vous cherchez un bien à acheter ou à louer. Demandez le certificat PEB au propriétaire ou à l’agent immobilier en charge. Ceux-ci ont l’obligation de le transmettre gratuitement à toute personne intéressée par l’achat ou la location du bien.

Qui doit disposer d’un certificat PEB ? Quelles exceptions ?

Tout propriétaire qui souhaite mettre en vente ou en location un bien immobilier situé en Région de Bruxelles-Capitale doit disposer d’un :

• Certificat PEB Habitation Individuelle lorsqu’il s’agit d’un logement de 18m² ou plus ;
• Certificat PEB Tertiaire lorsqu’il s’agit d’un bureau de 500m² ou plus.

Toutefois, certaines exceptions existent pour les logements. Ces exceptions tiennent notamment compte de la superficie du logement, s’il en mauvais état, inaccessible ou s’il ne répond pas à certains critères. En cas de doute, consultez l’info-fiche « le champ d’application du certificat PEB habitation individuelle ».

Remarque :

Lorsqu’une nouvelle construction résidentielle ou non-résidentielle (bureau, école, commerce, soin de santé, …) est érigée, celle-ci doit respecter des exigences PEB et un certificat PEB « neuf »  est établi et transmis par Bruxelles Environnement.

Trouver un certificat PEB habitation individuelle

Il est possible que votre logement ait déjà un certificat PEB. Pour le découvrir, faites une recherche dans le registre des certificats PEB des logements bruxellois. 3 scénarios sont possibles :

1. Le logement dispose déjà d’un certificat PEB valide et aucune rénovation n’a eu lieu depuis le certificat PEB :
   1. Si un numéro d’agrément s’affiche lors de votre recherche, demandez un duplicata au certificateur qui a établi le certificat PEB. Retrouvez les coordonnées du certificateur dans la liste des certificateurs PEB.
   2. S’il n’y a pas de numéro d’agrément ou si le numéro est retiré, demandez le certificat PEB à cette adresse mail en ajoutant :
      • l’adresse du bien
      • les informations pour identifier le bien (numéro de lot, étage, droite/gauche, etc.)
      • une preuve que vous êtes propriétaire du logement (une attestation de propriété émise par le SPF finance et datant de moins d’un an ou une attestation ‘données parcellaires’ provenant de My minfin et datant de moins d’un an). Plus d'infos.

2. Le logement dispose déjà d’un certificat mais des rénovations ont eu lieu depuis : mettez à jour le certificat PEB. Pour ce faire, consultez le point « Mettre à jour un certificat PEB ».

3. Le logement ne dispose pas ou plus de certificat PEB valide : faites établir un certificat PEB en faisant appel à un certificateur PEB et préparez sa visite.

Plus d’informations sur le registre des certificats PEB.

Trouver un certificateur PEB agréé

Les certificateurs PEB sont des professionnels qui ont reçu un agrément délivré par Bruxelles Environnement suite à une formation et un examen.

Consultez ces listes pour trouver le professionnel qui pourra établir votre certificat PEB. Contactez le pour planifier une visite de votre bien et préparez sa visite en regroupant tous les documents nécessaires.

Des professionnels de qualité

Chaque personne qui souhaite devenir certificateur PEB doit tout d’abord prouver sa maitrise de la problématique de l’énergie par un diplôme adéquat comme architecte ou ingénieur ou par  son expérience professionnelle. Puis il doit suivre une formation spécifique et réussir un examen d’agréation. Ces examens sont sévères : le taux de réussite est de 34%. Entre 2017 et 2019, tous les certificateurs PEB ont dû suivre une formation de recyclageToute opération de valorisation par laquelle les déchets sont retraités en produits, matières ou substances aux fins de leur fonction initiale ou à d’autres fins. Cela inclut le retraitement des matières organiques, mais n’inclut pas la valorisation énergétique, la conversion pour l’utilisation comme combustible ou pour des opérations de remblayage. Ces opérations impliquent une modification structurelle (physique ou chimique) de la matière. Le recyclage peut impliquer différentes actions de prétraitement comme, par exemple, le démantèlement. ainsi qu’un examen. Seuls les certificateurs PEB qui ont pu démontrer qu’ils maitrisent la réglementation PEB ont conservé leur agrément.

Par ailleurs, Bruxelles Environnement contrôle régulièrement le travail des certificateurs PEB afin de s’assurer de la qualité des certificats établis. L’administration peut également suspendre ou retirer l’agrément des certificateurs qui ne respectent pas les obligations liées à leur activité.

Le prix d’un certificat PEB

Bruxelles Environnement ne fixe pas de prix pour l’établissement des certificats PEB. Ainsi, les certificateurs PEB sont libres de proposer leurs tarifs. 

Bien que les prix dépendent énormément de la complexité et de la taille des logements ainsi que de la facilité à obtenir les données à encoder, voici quelques estimations de prix TVAC à titre indicatif pour un travail correct : 

• Une maison de 200m² : minimum 300€
• Un appartement de 90m² : minimum 200€

Ces prix nous paraissent justes et permettent ainsi au certificateur PEB de faire son travail correctement, de récolter toutes les données nécessaires et indispensables pour un meilleur résultat, de prendre le temps de vous expliquer le certificat PEB, de répondre à vos questions.
 

Bien se préparer pour obtenir un bon certificat PEB

Avant que le certificateur ne visite votre logement, il est indispensable que vous rassembliez certains documents dont le certificateur a besoin pour évaluer la performance énergétique de votre logement. Votre certificat PEB obtiendra un meilleur score si vous remettez au certificateur les documents dont il a besoin et que vous lui donnez accès à toutes les pièces de votre logement (ainsi qu’au local où se trouve la chaudière).

Pourquoi? Pour prendre l’exemple de l’isolant : en général les isolants sont cachés, et il faut donc des preuves écrites pour savoir si derrière la finition, il y a bien de l’isolant. Le certificateur encode les données présentes dans les documents que vous fournissez dans un logiciel. Si vous ne fournissez pas de documents, donc de preuves, le logiciel tient compte de moyennes très prudentes sur base de l’année de construction et de la disposition du bien. Ainsi, votre certificat PEB va s’améliorer au fur et à mesure que vous fournissez des preuves. Si vous demandez donc 2 certificats pour le même logement, dont un avec des preuves et l’autre sans, cela peut donner des résultats fort différents.

Découvrez la liste des documents à rassembler dans cette info-fiche (.pdf).

Comprendre et vérifier le certificat PEB

Depuis 2017, le certificat PEB pour les logements est divisé en 3 parties :

1. La classe énergétique: représentée par une lettre de A à G (G étant le plus mauvais car le plus énergivore), elle est affichée en première page du certificat PEB. Elle permet de comparer la performance énergétique des logements car elle est calculée de manière standardisée et objective. Le certificat PEB ne prend donc pas en considération votre consommation réelle car celle-ci peut varier fortement selon le mode des vie des occupants.
2. Les rénovations recommandées: elles proposent les travaux ou mesures qui permettent d’obtenir le meilleur gain énergétique. L’économie d’énergie calculée l’est sur base d’un calcul théorique et pourrait s’éloigner des gains réels en fonction du mode d’occupation. Ces travaux et mesures sont présentés à partir de la deuxième page.
   
3. Le rapport d’encodage : il reprend les données qui ont été encodées par le certificateur PEB et qui ont été utilisées pour calculer la performance énergétique du logement. Vous pouvez vérifier ici si le certificateur PEB a bien pris en compte tous les documents que vous lui avez remis lors de sa visite.

L’info-fiche « Résultat du certificat PEB » (.pdf) vous permet de mieux comprendre le résultat d’un certificat PEB, ses recommandations, son établissement, la définition de l’énergie primaire, etc.

Votre consommation réelle ne correspond pas à la consommation théorique de votre certificat PEB ? 

Votre consommation réelle est influencée par l’isolation de l’habitation et l’efficacité des installations techniques, mais elle dépend également de la température extérieure de l’année, de votre mode de vie, du nombre de personnes qui habitent le logement, de l’utilisation du chauffage, de l’eau chaude et de la ventilation. Plusieurs études menées en Europe nous ont appris que pour une même habitation, la consommation réelle peut varier dans un rapport de 1 à 10. Les différences sont surtout marquées dans les logements mal isolés, car si une famille va diminuer le chauffage parce que la chaleur s’échappe trop vite, une autre famille va justement l’augmenter fortement pour avoir bien chaud. C’est pour cela que la consommation réelle n’est pas prise en compte dans le certificat PEB.

L’outil dans lequel les certificateurs encodent leurs données utilise des hypothèses standards sur le nombre d’heures de chauffe et la température de chauffe, le nombre de litres d’eau chaude sanitaire puisés, le fait de ventiler,… ce qui permet de comparer objectivement la performance énergétique de différents logements. Et les certificateurs ne peuvent changer ces hypothèses standards.

L’info-fiche « Résultat du certificat PEB »  liste les conditions standards d’utilisation prises en compte pour le calcul de la consommation théorique et les explique toutes pour vous permettre de mieux comprendre la différence avec vos consommations.

Utiliser le certificat PEB pour comparer et rénover

Le certificat PEB a 2 fonctions principales :

• Il est obligatoire pour la mise en location ou en vente d’un bien pour permettre la comparaison de la qualité énergétique des biens ;
• Il recommande les travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique d’un logement.

Le certificat PEB pour la mise en location ou en vente d’un bien

Il est obligatoire de communiquer la classe énergétique d’un bien sur toute annonce ou affiche immobilière. Il est donc indispensable de faire établir le certificat PEB avant de mettre le bien sur le marché. Cela permet aux personnes intéressées de comparer sa performance énergétique avec d’autres biens.

La nature des indicateurs énergétiques et la manière de les communiquer sont expliquées dans l'info-fiche « Les obligations liées à la publicité ».

Le certificat PEB de votre logement doit également être transmis lors du compromis de vente et/ou de l’acte authentique dans le cas d’une vente ou dans le bail de location dans le cas d’une location.

Le certificat PEB pour rénover un logement

Le certificat PEB présente une liste de travaux à effectuer afin d’améliorer la performance énergétique du logement en question. Depuis fin 2017, il met en lumière les trois travaux qui ont l’impact le plus important et présente également l’économie d’énergie obtenue en réalisant ces travaux. Le modèle émis à partir du 1er mars 2023 présente un plan de rénovation plus développé, qui reprend l’ensemble des recommandations du certificat PEB et simule la classe énergétique obtenue après rénovation. Les calculs présentés par les certificats PEB (voir exemples ci-dessous) sont théoriques; l’économie d’énergie réelle dépendra de beaucoup de facteurs, tels la qualité des travaux réalisés et le mode d’occupation futur du bien.

Votre certificat PEB est différent ?

Il s’agit certainement de la première version du certificat PEB (de 2011 à 2017). Ces certificats PEB ne présentent pas les recommandations de cette manière, sont moins complets et auraient pu être établis par des certificateurs PEB qui n’ont pas réussi l’examen suite à la formation de recyclageToute opération de valorisation par laquelle les déchets sont retraités en produits, matières ou substances aux fins de leur fonction initiale ou à d’autres fins. Cela inclut le retraitement des matières organiques, mais n’inclut pas la valorisation énergétique, la conversion pour l’utilisation comme combustible ou pour des opérations de remblayage. Ces opérations impliquent une modification structurelle (physique ou chimique) de la matière. Le recyclage peut impliquer différentes actions de prétraitement comme, par exemple, le démantèlement.. Comme la durée de validité des certificats PEB est de 10 ans, ils peuvent néanmoins encore être valides aujourd’hui.

Si vous avez un certificat PEB de cette version, nous vous conseillons de le mettre à jour. Il sera alors plus précis, plus complet, plus représentatif de la réalité de votre logement et sera utile dans le cadre de la stratégie de rénovation menée par la Région. Pour le mettre à jour, suivez les étapes décrites dans le point ci-dessous.

Consultez ce document pour un aperçu des différents modèles de certificat PEB.

Actualiser un certificat PEB

Des mises à jour du certificat PEB peuvent être nécessaire si des transactions immobilières sont prévues. Règle d’or : faites réaliser la mise à jour par le certificateur initial. Ceci est généralement moins cher car le certificateur ne devra pas tout ré-encoder. Cependant, il doit cependant encore être agréé. Vous pouvez le vérifier via la liste des certificateurs. Si vous faites appel à un autre certificateur, il devra réaliser un encodage complet afin de produire un certificat PEB actualisé. 

Voici les cas de figure ou la mise à jour est à la charge du propriétaire:

1. Après 10 ans. Chaque certificat PEB est valide pendant maximum 10 ans. Il peut donc être utilisé dans chaque transaction immobilière pendant cette période. Si les 10 ans de validité sont écoulés, il faut réaliser la mise à jour. 
2. Après des travaux. Il y eu des travaux avec une influence sur la performance énergétique (remplacement des châssis, de la chaudière, isolation,…) ? Alors le certificat ne sera plus représentatif du bien et ne sera donc plus valide.
3. Des documents retrouvés. Lorsque le propriétaire retrouve des preuves qu’il n’avait pas pu fournir au certificateur avant que le certificat ne soit émis, le certificat n’est pas représentatif du bien et son actualisation sera pertinente.

Si un certificateur a fait des erreurs dans son encodage, ce qui peut toujours arriver, il aura l’occasion de modifier celui-ci directement, ou parfois après un rapide contrôle de Bruxelles Environnement, et il a l’obligation d’émettre alors gratuitement un nouveau certificat PEB corrigé.

Les sanctions en cas d’absence du certificat PEB

Bruxelles Environnement considère que l’absence de la mention de la performance énergétique dans l’annonce immobilière prive le potentiel bénéficiaire de ce bien d’une base objective pour comparer les biens mis sur le marché par rapport à leur aspect énergétique. Par ailleurs, les caractéristiques énergétiques d’un bien ont une répercussion financière pour ce potentiel bénéficiaire, que ce soit sur le prix d’achat ou de location de ce bien ou sur le coût des charges énergétiques à envisager pour ce bien.

Pour ces raisons, des contrôles ont été mis en place pour vérifier que les données PEB soient présentes dans les annonces et que les certificats PEB soient transmis lors de l’acte de vente. Les propriétaires qui ne respectent pas l’obligation de produire un certificat PEB risquent une sanction pénale.

L’indexation du loyer sur base du certificat PEB

La méthode pour indexer les loyers bruxellois a été renouvelée et se base désormais sur le certificat PEB.

L’ordonnance modifiant le système d’indexation est entrée en vigueur le 14 octobre 2022 et est valable pendant 12 mois.

Pour toute question ou information supplémentaire, consultez le site de Bruxelles Logement ou contactez cette administration étant en charge de cette matière.

Une classe énergétique différente selon les régions

La PEB découle d’une réglementation européenne. En Belgique, la PEB est une compétence régionale. Des différences peuvent être constatées entres les certificats PEB des différentes régions. Ainsi, les classes énergétiques (lettres de A à G) sur le certificat PEB ne sont pas identiques dans les différentes régions belges. En effet, pour les logements par exemple, la classe énergétique F commence à 276 kWh/m²/an à Bruxelles, tandis qu’elle commence à 425 en Wallonie et 400 en Flandre, où par ailleurs l’échelle des classes s’arrête à la lettre F. Elles sont également différentes d’un pays européen à l’autre.

Ces variations entre régions sont le reflet des différences des parcs immobiliers. La réglementation européenne requiert que l’échelle des classes énergétiques soit basée sur la moyenne du parc immobilier, située entre les classes D et E. Le parc immobilier bruxellois est majoritairement composé de bâtiments mitoyens qui sont plus compacts et donc plus performants énergétiquement que des bâtiments quatre façades, d’avantage présents dans les autres régions. C’est donc la présence prédominante de bâtiments mitoyens, ajoutée aux exigences PEB ambitieuses envers les nouvelles constructions bruxelloises, qui expliquent la différence entre les classes énergétiques PEB à Bruxelles et celles des deux autres régions.

Si vous souhaitez tout de même comparer la performance énergétique d’un bien bruxellois avec un bien d’une autre région, vous pouvez comparer les valeurs d’énergie primaire annuelles (en kWh/m²/an) affichées sur le certificat PEB. Cette comparaison est plus fiable, même si ces valeurs dépendent également des méthodes de calcul qui diffèrent légèrement d’une région à l’autre.

Poser des questions sur le certificat PEB

Vous avez des questions concernant un certificat PEB ? Voici la procédure à suivre :

1. Vous avez commandé le certificat PEB ?
   
   Contactez le certificateur PEB qui l’a établi. Il est le plus à-même de vous répondre car il a visité votre bien. Il pourra vous donner des explications quant au résultat et à la méthode qui mène à ce résultat.
    
2. Vous n'avez pas commandé le certificat PEB ou le certificateur PEB n'est plus agréé ?
   
   Contactez Bruxelles Environnement en mentionnant le numéro du certificat PEB, l'adresse du bien et vos questions relatives à ce certificat PEB.  Envoyez un mail à info‑certibru@environnement.brussels ou un courrier à Bruxelles Environnement, Département Certification PEB, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C, 1000 Bruxelles, ou téléphonez au 02 775 75 75.
    

3. Vous doutez de la qualité de votre certificat PEB?
   
   La manière dont le certificateur PEB récolte et encode les données est figée dans un protocole rédigé par Bruxelles Environnement. Les certificateurs ont obtenu un agrément sur base d’un examen concernant ce protocole. Mis à part pour la géométrie du bien, le certificateur ne fait pas de calculs, il relève des données et les encode dans le logiciel de calcul. Plus vous fournirez de données, meilleur sera votre certificat PEB, et cela indépendamment du certificateur à qui vous aurez fait appel. Bien sûr, un certificateur peut faire des erreurs, ou pourrait même être de mauvaise foi.
   
   Bruxelles Environnement effectue des contrôles pour assurer la qualité des certificats PEB établis, et peut suspendre ou retirer l’agrément des certificateurs. Bruxelles Environnement effectue ces contrôles sur base des plaintes reçues et si des incohérences sont perçues dans les encodages. Bruxelles Environnement peut demander au certificateur ses notes et les documents qui prouvent l’encodage réalisé. Ensuite, Bruxelles Environnement analyse l’ensemble des données et établit un rapport de contrôle. En cas d’erreurs avérées, le certificateur a l’obligation de vous fournir gratuitement un certificat corrigé. Des travaux réalisés après la visite du certificateur, qui modifient le résultat du certificat PEB, ne sont bien entendu pas considérés comme des erreurs.
   
   Si vous avez de forts doutes au sujet de votre certificat que votre certificateur ne peut apaiser, vous pouvez déposer une plainte auprès de Bruxelles Environnement : envoyez un mail à plaintes-certibru@environnement.brussels ou un courrier à Bruxelles Environnement, Département Certification PEB, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C, 1000 Bruxelles, ou téléphonez au 02 775 75 75. Mentionnez dans votre plainte le numéro du certificat ou l'adresse complète du bien.